数式をわかりやすく単純にすると次のようになります収益価格=(不動産の賃料一諸経費)+還元利回りこの手法は不良債権とも言い切れない、いわゆる「灰色債権」などの現在価値を算出する際に用いられます。 コーポレート・ファイナンスなどの現在価値を算出する際には、まずフリー・キャッシュフローを算出して次にこのローン・キャッシュフロー法で以下の算式に数値をインプットして価値(Value)を算出し、これらを両院みすることで、割引率などを調整します。
売買の対象が無担保債権の不良債権である場合は、次の図式B2で最終的に回収可能な額の現在価値を目安にします。 なお、ある程度は定期的な利息や配当が期待できるときにはB3の算式により算出します。
デフォルトシナリオ・キャッシュフロー法は不良債権の現在価値を算出する際に最もよく用いられる手法です。 債務者の返済ストップ。
分類、および担保不動産の取得または処分を前提にした評価手法です。 実際には、不動産キャッシュフローとローン・キャッシュフローの併用となりますが、アメリカではさらにケースに応じてーの調整が加えられます。
割引返済法は、原債権の一部が債務免除等されていることを前提に、残りの残高に対する返済についての債権を評価することを言います。 倒産接近法と比較して評価額の高い方を採用するときに算出されます。
権利取得法は、残存債務が債務免除されることを前提に、不動産の所有権移転が行われる不良債権の評価に用いられます。 差押え・倒産接近法は、債務者の不動産を差押えた結果、債務者が倒産することが予想される不良債権の評価に用いられます。
なお、差押えに対抗して債務者が自己破産等による防衛策を講じてきた場合は、破産申請から抵当権実行の聞に現金担保命令が出され、追加担保として現金の提供を請求できることになっています。 デュー・ディリジェンスによって」存在が算出されても、その数値をリスクテイカーが採用するかどうかはわかりません。

あくまで参考数値や適正値として利問され。 最終的にはアセットマネジャーやファンド・マネジャーなどの責任者が最終価格を決定します。
他のリスクテイカーが存在しない場合や売り子の「言い値」と大きな弔離がないようであれば、デュー・ディリジェンス業者から提出された報告書を基準にビッド価格が決定されます。 ただし、統合相手が存在する場合は、ピッド絡はそれぞれのリスクテイカーの事情によって決定される傾向にあります。
不動産がからむ場合は、デュー・ディリジェンス報告書の内容や制]算出の根拠に格差が出てくるのが一般的です。 たとえば不動産鑑定士でもこの種の業務に慣れていないと、調査・分析の過程でポイントをはずすことがあります。
不動産関連の知識だけでは、地震リスクや土壌汚染などの減仙i率を適正に算出するのは不可能に近いと言えます。 そのためにアウトソーシングで専門知識をカバーしていきますが発注者はコストの上限を決めていることが多く、どこまで、デュー・ディリジェンスを行うか、あるいは時間をかけるか等の問題があります。
免責事項を多くすると、デュー一・ディリジェンスの意味自体がなくなってきます。 では、実際の報告書をみていくことにしましょう。
不良債権では、一般的資産評価(General　Asset　Summary)、資産環境評価、収支評価(Operation　Summary)、から報告書が構成されます。 まず、資産名(Asset　Name)、構造物種頼(Product　Type)、住所(住居表示)などを書きます。
構造物種類はオフィスビル、ショッピングセンター、賃貸マンション、更地などに区別して記入します。 次に不良債権(Non-Performing　Loan)か、抵当流れ不動産(Real　Estate記入し、書類上の調査委託先の企業名や電話番号など(File　Review)を記載し、物件調査委託先など(Site　Review)も同様に記載します。
ここでは、対象の不良債権や担保不動産などの価値を一目でわかるように記載します。 ここでは担保不動産についての不動産鑑定項目が主に記載されます。

不動産自体の立地状況(Location　Description)や建物の構造などの情報や賃料相場の傾向(Submarket　Description)等の個別説明が加えられます。 資産の地図(マップと住宅地図)と外観および内部の写真が添付・され、現在のテナント契約の個別内容などが一覧表として提出されます(ただし、日本の場合は、テナントとの個別契約内容を確認できないことがあります)。
特に、マーケット情報で、は、別添資料など、の賃料相場比較や売買価格比較から、現在の賃料などについて分析するとともに、適正な個別占有率や全体の稼働率など、をシミュレートします。 メンテナンス状況(Environment　Deferred　Maintenance)や資産特性(Property最後に、情報入手先の企業名や住所・電話番号を記入して、情報の信湿性についてコメントを加えます。
さらに担保不動産付き不良債権の場合は無担保債権であれば過去3期から5期分の決算書などを参考にして、将来の収支計画(収入・費用・その他からフリー・キャッシュフロー・ベースで)を見積もります。 同様に、不動産の場合は、ネット・キャッシュフローとフリー・キャッシュフローを見積もります。
シミュレーション表は別添されますが、最終的な目標利回りから逆算された買い取り格によるシミュレーションを行い、DIVでの割引率の正当性を求めていきます。 この収支計画を厳格に行わないと、処理戦略(Disposition　Strategy)が異なってくる可能性もあります。
無担保債権の評価などにおいては、この収支計画は生命線であるといえます。 まず、当初の貸出条件を記載します。
金利(固定・変動など)、返済期間、返済条件(毎月返済や3ヵ月ごと、元利均等式または元金均等方式など)などのほか、保証付き(リコース)か、あるいはノンリコースローン(非遡及型)の区別を記入します。 実際の現在価値を算出する場合は、不動産キャッシュフロー法、デフォルトシナリオ・キャッシュフロー(Default　Scenario　Cash　Flow)法などを利用します。

さらに何故に当該キャッシュフロー法を利用したかの理由を記載します。 保証人や保証人が存在する場合は、債務者の属性を表す信用調査書とともにそれぞれの信用調査表を添付することがあります(ただし、プライパシーに問題があるため、日本で、は売買が行われる時点でこれらの信用調査書はほとんど作成されていない)。
複雑な貸付、債権などでは、弁護士のコメントを求め、添付することもあります。 特に追加的に説明が必要な場合は、File　Review不良債権をいくら安く購入できたとしても、資金が回収できなければ損失が発生するだけです。
デュー・ディリジェンス報告書においてもこの部分が最も重要で、買い取り価格の根拠にもなっています。 まず。
無担保債権の場合は、債務者が破綻状態か、すでに破綻して法的な整理に入っているか、等で意見は分かれます。 債務者が会社更生や破産の対象になっている場合は、支援会社や破産管財人の動向に注意が必要です。
会社更生法や民事再生法の対象になっている場合は債権放棄を求められることもありますから、どの程度の額が対象になるか、見積もる必要があります。 しかも、その時期も推定する必要があります。
破産債権の場合は会社清算における配当額を見積もります。 日本企業の場合は簿外負債に気をつける必要があります。
M&Aのときも同じですが、巨額の簿外負債の有無には入念な調査や分析が必要です。
これらは、の貸付債権の評価がしっかりしていればそれによりますし、あるいはある程度のリスクを見込んで、ディスカウント率を高めて購入価格を算出します。


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